عوائد قوية: نصائح ذهبية لصيانة عقارات الشرق الأوسط
صيانة العقارات: حماية استثماراتك في الشرق الأوسط
يشهد سوق العقارات في الشرق الأوسط نموًا هائلاً، كما أظهرت بعض التقارير الأخيرة على موقع statista، تقدر القيمة المتوقعة لسوق العقارات في منطقة مجلس التعاون الخليجي ب 4.55 تريليون دولار تقريبًا لعام 2024، حيث تتوفر منطقة الشرق الأوسط والخليج العربي على فرصًا وفيرة للمستثمرين الذين يسعون لتحقيق عوائد عالية. ولذلك تجد الكثير من عقارات للبيع أبوظبي ودبي والدوحة والشارقة والعالمين في الوقت الحالي. لذلك وبصفتك مستثمرًا في هذا المشهد الديناميكي، فإن حماية القيمة طويلة الأجل لأصلِك ودخل الإيجار أمر بالغ الأهمية. هنا تلعب استراتيجية الصيانة الاستباقية دورًا حاسماً. خاصة بالنسبة للعقارات تحت الإنشاء والتي لها حسابات صيانة خاصة.
حدد المنطقة
قبل أن تبدأ بشراء عقار في أي مدينة عليك أن تفهم جيدًا طبيعة المكان والمنطقة التي تشتري فيها العقار، لعدة أهمها المناخ وعلاقته المستقبلية بالصيانة وتأثير المناخ على المبنى نفسه سواء داخليًا أو خارجيًا. تشير دراسة لمجلس الإمارات للأبنية الخضراء إلى أن المناخ الحار والجاف في المنطقة (مع درجات حرارة تتجاوز 35 درجة مئوية) يمكن أن يؤثر بشكل كبير على المباني. حيث تتعرض الأسطح الخاصة بالعقارات لأضرار أسرع بسبب أشعة الشمس الشديدة. الحرارة المرتفعة تؤدي إلى تمدد المواد وانكماشها بشكل متكرر، مما يتسبب في تشققها وتلفها مع مرور الوقت.
أيضًا زيادة درجة الحرارة يعني زيادة الضغط على أنظمة التكييف الذي يضع بطبيعة الحال ضغطًا كبيرًا على هذه الأنظمة. وذلك يتسبب صيانة متكررة وتنظيفًا دوريًا لضمان كفاءتها ومنع الأعطال. كما يمكن أن يؤدي الضغط المتزايد إلى استهلاك أكبر للطاقة، مما يرفع تكاليف التشغيل. أيضًا الرمال التي تتسلل إلى المباني، مسببة تآكل واهتراء المكونات المختلفة مثل الأبواب والنوافذ وأنظمة التهوية. أما لو ذهبت إلى منطقة ساحلية مثل أبوظبي أو دبي فسوف تُعاني الأبنية من الرطوبة التي تؤثر على الطلاء والأسطح الخارجية والداخلية للمباني. لذلك عليك كمستثمر أن تفهم أهمية الصيانة الوقائية أو الاستباقية كي تحافظ على استثماراتك ناجحة.
استراتيجيات الصيانة الاستباقية
إذا تم استثمار الوقت والموارد المناسبة في عمليات الصيانة الاستباقية، حينها يمكن للمستثمرين ضمان فكرة استمرارية ممتلكاتهم في حالة جيدة باستمرار على المدى الطويل، مما يعزز مع الوقت سعر الإيجار والعائد المالي مع مرور الوقت. وإليكم أهم الخطوات العملية للوصول إلى ذلك:
تطوير جدول صيانة:
عملية تطوير جدول صيانة من الخطوات الأساسية لضمان سليم لأطول فترة ممكنة دون مشاكل صيانة، وحسب المعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS) هناك عدة مناطق معينة في العقار يجب جدولة صيانتها بشكل دوري أثناء العام:
الأسطح: من الأفضل فحص الأسطح الخاصة بالعقارات كل 6 أشهر للتأكد من خلو الأسطح من التشققات أو الأضرار الناتجة عن الحرارة أو الأمطار.
السباكة: يتم فحص أدوات وأماكن السباكة في الوحدة العقارية والعقار نفسه ككل، كل عام، للتأكد من عدم وجود أي تسريبات، أو رطوبة في الحوائط.
الكهرباء: يتم فحص أدوات ووصلات الكهرباء كل عام أيضًَا، للتأكد من سلامة وعزل الأسلاك والتوصيلات، لتجنب أي مشاكل شرز أ حرائق أو قطع للكهرباء بشكل غير متوقع.
أنظمة التكييف: يتم فحصها مرتين في السنة، مرة قبل فصل الصيف، ومرة بعد انتهاء فصل الصيف.
الأمر يختلف بين العقارات التجارية والسكنية، لأن السكنية تكون أكثر استقرارًا لذلك يمكن عمل دورة الفحص مرة كل عام، ام التجارية، فينصح بمرتين كل عام.
إعطاء الأولوية للصيانة الاستباقية
تعتبر الصيانة الوقائية أحد أهم الاستراتيجيات للحفاظ على قيمة العقارات والحد من التكاليف المستقبلية. يساعد الكشف المبكر عن المشكلات البسيطة قبل أن تتحول إلى مشاكل كبيرة مثل توفير التكاليف من خلال إصلاح المشاكل البسيطة، فمثلًا إصلاح تسرب في المياه بصورة فورية، سيكلف أقل بكثير من ترميم حوائط وأسقف تلفت بسبب هذا التسريب. أيضًا تساهم الصيانة الوقائية في الحفاظ على رضا المستأجرين من خلال تقليل حالات التعطل والمشاكل غير المتوقعة. بالإضافة إلى أن الصيانة الوقائية تساعد في الكشف المبكر عن المخاطر الأمنية المحتملة مثل الأسلاك الكهربائية التالفة أو أنظمة التدفئة والتبريد غير الكفوءة.
اختيار المواد الملائمة
يعد اختيار المواد عالية الجودة والمناسبة للمناخ المحلي أمرًا حيويًا لإجراء الإصلاحات و الاستبدالات في العقارات. فمثلا في المناخات الحارة، مثل معظم مناطق الشرق الأوسط، يجب استخدام مواد تسقيف مقاومة للحرارة وذات مؤشر انعكاس شمسي (SRI) عالٍ.أما في المناطق التي تعتمد على المياه الساخنة بشكل كبير، من المهم استخدام أنابيب مقاومة للتآكل. وبالنسبة للمناطق الصحراوية التي تتعرض لرياح محملة بالرمال، يمكن أن تتسبب الجسيمات الرملية في تآكل الأسطح الخارجية للمباني.
الوعي باللوائح المحلية والتصاريح
كي لا تجد نفسك في موقف لا تحسد عليه، إذا عليك أن تتعرف على اللوائح والقوانين الخاصة بعملية الصيانة والتجديدات، وإذا كنت ستقوم بتأجير العقار أو الوحدة الخاصة بك، عليك أن تدرج حالة العقار قبل استلام المستأجر، حتى تضمن الحصول على العقار بنفس الحالة بعد انتهاء فترة الإيجار.
وضع ميزانية للصيانة
يوصى بتخصيص ميزانية سنوية للصيانة تقدر بحوالي 1-3% من قيمة العقار، كما يجب اختيار مقاول أو شركة صيانة توفر لك هذه الخدمة بسعر مناسب وخامات جيدة. أما لو كنت تمتلك عدد كبير من العقارات وهناك تكاليف صيانة لجميع هذه العقارات، حينها يكون الأمر جيد أكثر، حيث يمكنك أن تشتري الخامات بسعر الجملة نظرًا لضخامة الكميات المطلوبة.
التسجيل بالتفصيل
يمكنك أن تحتفظ بالسجلات المفصلة لجميع أعمال الصيانة المنجزة، بما في ذلك التواريخ والتكلفة، ومعلومات عن مواد البناء والخامات، من خلال المعلومات الموجودة في هذه السجلات ستفهم أداء عملية الصيانة، واحتياجات المباني الخاصة بك على مدار السنوات، وهذا سيوفر لك الكثير مثل توقع الخامات اللازمة، وشراؤها بشكل مسبق، مما يجنبك زيادة الأسعار والتضخم.